Einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag kann man in Österreich vorzeitig nur aus wichtigem Grund kündigen. Rein private Motive, etwa die Entscheidung, die Immobilie doch nicht zu verkaufen, reichen dafür laut OGH nicht aus (1 Ob 69/26t, 27.8.2026). Wurde der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen, steht Verbrauchern nach dem FAGG ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, das die Provision entfallen lässt. Ohne wirksamen Widerruf und ohne wichtigen Grund kann der Makler bei vorzeitiger Auflösung eine Entschädigung verlangen.
Wer einen Alleinvermittlungsauftrag kündigen möchte, steht in Österreich vor einer Frage, die viele unterschätzen: Ein befristeter Alleinvermittlungsvertrag mit einem Immobilienmakler lässt sich nicht einfach mit dem Hinweis beenden, dass man die Immobilie doch nicht mehr verkaufen will. Der Oberste Gerichtshof hat das im August 2026 klargestellt und dabei gezeigt, worauf es wirklich ankommt.
Was ist ein Alleinvermittlungsauftrag?
Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, während der Vertragslaufzeit ausschließlich mit einem bestimmten Makler zusammenzuarbeiten. Der Eigentümer darf die Immobilie in dieser Zeit weder selbst noch über einen anderen Makler verkaufen. Im Gegenzug investiert der Makler typischerweise mehr Aufwand in die Vermarktung, weil er sicher sein kann, dass sein Engagement nicht durch einen Parallelauftrag unterläuft.
Der Alleinvermittlungsauftrag ist in § 14 MaklerG geregelt. Er muss schriftlich abgeschlossen werden und eine bestimmte Laufzeit enthalten. Ohne Befristung ist er jederzeit kündbar.
Was hat der OGH im August 2026 entschieden?
Ein Eigentümer schloss mit einer Maklerin einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag ab. Wenige Tage später entschied er sich um: Er wollte die Immobilie nicht mehr verkaufen, sondern an seine Tochter übertragen. Er beendete den Auftrag und verweigerte die Provision.
Die Maklerin klagte. Der OGH musste klären, ob die Entscheidung des Eigentümers, die Immobilie doch nicht verkaufen zu wollen, einen wichtigen Grund zur vorzeitigen Auflösung des Vertrags darstellt.
Die Antwort: Nein. Ein rein privates Motiv, also eine Änderung der eigenen Pläne ohne Zusammenhang mit dem Verhalten des Maklers, begründet keinen wichtigen Grund im Sinne des Maklerrechts. Der OGH stellte klar, dass die Schwelle für eine berechtigte vorzeitige Auflösung hoch liegt: Es muss der anderen Partei unzumutbar sein, am Vertrag festzuhalten.
Warum hat die Maklerin trotzdem keine Provision bekommen?
Hier kommt eine zweite, praktisch sehr wichtige Weiche ins Spiel. Der Vertrag war außerhalb der Geschäftsräume der Maklerin abgeschlossen worden. Das löst das Widerrufsrecht nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) aus.
Als Verbraucher hat man bei solchen Verträgen 14 Tage Zeit, ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Der Eigentümer hatte dieses Recht rechtzeitig ausgeübt. Damit entfiel der Provisionsanspruch der Maklerin, unabhängig davon, ob die Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt war oder nicht.
Das Ergebnis der Entscheidung 1 Ob 69/26t lautet also: Der Eigentümer hatte keinen wichtigen Grund zur Vertragsauflösung, konnte sich aber trotzdem vom Vertrag lösen, weil er das gesetzliche Widerrufsrecht form- und fristgerecht genutzt hatte.
Wann liegt ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Auflösung vor?
Ein wichtiger Grund ist nach der Judikatur dann gegeben, wenn dem Auftraggeber die Fortsetzung des Vertrags nach den Umständen des Einzelfalls nicht mehr zumutbar ist. Das kommt vor allem in folgenden Konstellationen in Betracht:
- Schwere Pflichtverletzung des Maklers: Der Makler verhält sich vertragswidrig, handelt gegen die Interessen des Auftraggebers oder verletzt seine Sorgfaltspflichten in erheblichem Maß.
- Wegfall der Geschäftsgrundlage: Umstände ändern sich so grundlegend, dass die ursprüngliche Vertragsgrundlage entfällt, etwa wenn die Immobilie infolge höherer Gewalt unverkäuflich wird.
- Schwerwiegende externe Ereignisse: In Ausnahmefällen können außerordentliche, unvorhersehbare Umstände den Fortbestand des Vertrags unzumutbar machen.
Was nicht reicht: der bloße Entschluss, die Immobilie doch nicht verkaufen zu wollen, eine Änderung der Familiensituation oder wirtschaftliche Überlegungen, die schon bei Vertragsabschluss hätten bedacht werden können.
Was passiert, wenn man ohne wichtigen Grund kündigt?
Wer den Alleinvermittlungsauftrag ohne wichtigen Grund und ohne wirksamen Widerruf vorzeitig beendet, riskiert eine Entschädigungspflicht gegenüber dem Makler. Nach § 15 MaklerG kann der Makler in diesem Fall einen angemessenen Aufwandersatz und unter Umständen auch entgangene Provision verlangen. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab und ist oft Gegenstand von Streitigkeiten.
Wann besteht das Widerrufsrecht nach dem FAGG?
Das FAGG-Widerrufsrecht steht nur Verbrauchern zu, also Personen, die nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handeln. Es greift, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wurde, zum Beispiel in der Wohnung des Eigentümers, bei einer Besichtigung oder per Telefon und E-Mail.
Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsabschluss. Der Widerruf muss schriftlich erklärt werden. Wurde der Makler nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage. Das ist in der Praxis ein häufig übersehener Punkt, der Verbrauchern erheblichen Spielraum gibt.
„Viele Eigentümer unterschreiben einen Alleinvermittlungsauftrag, ohne sich bewusst zu sein, dass sie damit für die gesamte Laufzeit gebunden sind. Ob ein Widerrufsrecht besteht und wie es fristgerecht ausgeübt wird, sollte man im Zweifelsfall sofort prüfen lassen."
— Sabrina Meindlhumer, Rechtsanwältin in Wien
Haben Sie Fragen zur Kündigung eines Maklervertrags?
Ob Sie einen Alleinvermittlungsauftrag beenden möchten, eine Provisionsforderung des Maklers erhalten haben oder prüfen wollen, ob Ihnen ein Widerrufsrecht zusteht: Ich unterstütze Sie bei der rechtlichen Einschätzung und begleite Sie bei der weiteren Vorgehensweise.
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Häufige Fragen zum Alleinvermittlungsauftrag
Kann ich einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag jederzeit kündigen?
Nein. Ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag kann vor Ablauf der Frist nur aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst werden. Rein private Motive, wie die Entscheidung, die Immobilie nicht mehr verkaufen zu wollen, reichen nach der Rechtsprechung des OGH nicht aus. Ausnahme: Wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wurde und Sie als Verbraucher das Widerrufsrecht nach dem FAGG rechtzeitig ausüben.
Was passiert, wenn der Makler das Widerrufsrecht nach dem FAGG nicht erwähnt hat?
Wird der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist von 14 Tagen auf 12 Monate und 14 Tage. In der Praxis wird die Widerrufsbelehrung beim Abschluss von Maklerverträgen häufig vergessen oder unvollständig erteilt. Das gibt Verbrauchern erheblich mehr Zeit, sich vom Vertrag zu lösen.
Muss ich dem Makler Provision zahlen, wenn ich die Immobilie am Ende selbst verkaufe?
Das kommt darauf an. Wenn der Alleinvermittlungsauftrag noch läuft und kein wirksamer Widerruf oder wichtiger Grund vorliegt, kann der Makler je nach Vertragsgestaltung eine Entschädigung verlangen, auch wenn er am Abschluss nicht beteiligt war. Nach Ablauf des Auftrags können unter Umständen noch Provisionsansprüche entstehen, wenn der Käufer vom Makler vermittelt wurde und der Abschluss in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Maklertätigkeit steht.
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