Hausverwaltung Kündigung Honorar | OGH 5 Ob 207/06m

Die Eigentümergemeinschaft ist unzufrieden mit der Hausverwaltung und beschließt in der Eigentümerversammlung die sofortige Abberufung. Was folgt ist oft ein Streit um Geld: Die Hausverwaltung besteht auf ihrem Honorar, die Eigentümergemeinschaft verweigert jede Zahlung. Wer hat Recht? Der OGH hat in seiner Entscheidung 5 Ob 207/06m und in ständiger Folgerechtsprechung klare Antworten gegeben. Das Ergebnis überrascht viele Eigentümergemeinschaften: Hausverwaltung Kündigung Honorar ist in Österreich keine einfache Frage. Die Beweislast liegt deutlich schwerer auf der Seite der Eigentümergemeinschaft als viele annehmen.

Was passiert beim Honoraranspruch bei Hausverwaltung Kündigung in Österreich?

Wird eine Hausverwaltung von einer Eigentümergemeinschaft ohne ordnungsgemäße Kündigung oder ohne wichtigen Grund abberufen, endet der Verwaltervertrag zwar faktisch, aber der Honoraranspruch der Hausverwaltung bleibt dem Grunde nach bestehen. Der OGH hat in der Leitentscheidung 5 Ob 207/06m vom 3. April 2007 klargestellt: Die Hausverwaltung wird so gestellt als wäre der Vertrag ordnungsgemäß beendet worden. Das bedeutet der Anspruch umfasst das vereinbarte Entgelt bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin.

Rechtsgrundlage ist die analoge Anwendung von § 1168 Abs 1 ABGB, den der OGH in ständiger Rechtsprechung auf Verwalterverträge anwendet. Die Norm stammt aus dem Werkvertragsrecht und regelt was einem Unternehmer zusteht wenn er zur Leistung bereit war, aber durch Umstände auf der Seite des Bestellers an der Leistungserbringung gehindert wurde.

Konkret bedeutet das für eine zu Unrecht abberufene Hausverwaltung:

• Der Honoraranspruch besteht dem Grunde nach: Die Hausverwaltung kann das vereinbarte Entgelt bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin fordern ohne dass sie dafür noch Leistungen erbringen müsste. Sie war zur Leistung bereit. Die Eigentümergemeinschaft hat sie daran gehindert.
• Das volle Honorar ist nicht automatisch fällig: Von diesem Anspruch sind drei Kategorien abzuziehen: ersparte Aufwendungen, durch anderweitige Verwendung erzielter Erwerb und absichtlich versäumter Erwerb. Was genau anzurechnen ist, ist aber erheblich enger als viele Eigentümergemeinschaften hoffen.
• Die Beweislast liegt bei der Eigentümergemeinschaft: Die Hausverwaltung muss keine detaillierte Anrechnung von sich aus vornehmen. Sie kann grundsätzlich das vereinbarte Honorar fordern, und es ist Sache der Eigentümergemeinschaft konkret zu behaupten und zu beweisen was anzurechnen ist. Das ist die entscheidende prozessuale Weichenstellung.

Was ist konkret vom Honorar der Hausverwaltung abzuziehen?

§ 1168 Abs 1 ABGB nennt drei Kategorien die sich die Hausverwaltung anrechnen lassen muss. Die Praxis zeigt allerdings, dass all diese Positionen für die Eigentümergemeinschaft erheblich schwerer zu beweisen sind als man annehmen würde:

• Kategorie 1: Ersparte Aufwendungen: Hier unterscheidet der OGH scharf zwischen variablen und fixen Kosten. Variable Kosten die direkt und ausschließlich mit der Verwaltung der gekündigten Liegenschaft verbunden waren und nun wegfallen, sind anrechenbar. Das können zum Beispiel Portokosten für Aussendungen an die Eigentümer dieser spezifischen Liegenschaft sein, Kosten für Software-Module die nur für dieses Objekt lizenziert waren, Fahrtkosten für regelmäßige Objektbegehungen oder Büromaterial das direkt diesem Auftrag zugeordnet werden kann.
• Personalkosten als Fixkosten grundsätzlich nicht anrechenbar: Gehälter für Angestellte die auch ohne diesen einen Auftrag weiterbeschäftigt werden, sind nach ständiger OGH-Rechtsprechung (RIS-Justiz RS0021768) grundsätzlich nicht als Ersparnis anzurechnen. Die eigene Arbeitsleistung des Unternehmers und seiner Angestellten gilt nicht als Ersparnis, weil diese Arbeitskraft im Unternehmen verbleibt. Der bloße Umstand dass Mitarbeiter nun weniger ausgelastet sind, reicht nicht. Eine Anrechnung kommt nur dann in Betracht wenn durch den Wegfall des Auftrags nachweislich Personal abgebaut oder Überstunden vermieden werden konnten die ansonsten angefallen wären.
• Kategorie 2: Erwerb durch anderweitige Verwendung: Konnte die Hausverwaltung die durch den Wegfall des Auftrags frei gewordene Kapazität für einen neuen Auftrag nutzen, ist der daraus erzielte Gewinn anzurechnen, aber nur wenn die Hausverwaltung diesen neuen Auftrag wegen voller Auslastung ohne den Wegfall des alten Auftrags hätte ablehnen müssen. Nur in diesem Fall ist der Deckungsbeitrag aus dem neuen Mandat anzurechnen. Konnte die Hausverwaltung den neuen Auftrag auch bei Fortführung des alten Vertrags annehmen weil noch freie Kapazitäten vorhanden waren, findet keine Anrechnung statt.
• Kategorie 3: Absichtlich versäumter Erwerb: Das betrifft Situationen in denen die Hausverwaltung es schuldhaft unterlässt einen zumutbaren neuen Auftrag anzunehmen obwohl sie dazu in der Lage gewesen wäre. Diese Kategorie ist in der Praxis kaum nachzuweisen. Die Eigentümergemeinschaft muss konkret darlegen welchen Auftrag die Hausverwaltung zu welchem Zeitpunkt hätte annehmen können und weshalb sie ihn schuldhaft nicht angenommen hat.

„Die unberechtigte Abberufung einer Hausverwaltung ist kein kostenloses Unterfangen. Eigentümergemeinschaften unterschätzen regelmäßig dass der Honoraranspruch weiterläuft und dass sie beweisen müssen was abzuziehen ist. Nicht die Hausverwaltung. Wer als Eigentümergemeinschaft die Hausverwaltung wechseln möchte, sollte das rechtssicher und mit eingehaltenen Fristen tun. Wer als Hausverwaltung zu Unrecht abberufen wurde, sollte seinen Anspruch konsequent geltend machen."

— Sabrina Meindlhumer, Rechtsanwältin in Wien

Die Beweislast — der entscheidende Vorteil der Hausverwaltung

In der Praxis ist die Beweislastfrage oft der entscheidende Faktor ob ein Verfahren für die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft ausgeht. Der OGH hat klargestellt: Es ist Sache der Eigentümergemeinschaft als Besteller konkret zu behaupten und zu beweisen was sich die Hausverwaltung durch das Unterbleiben der Arbeit erspart oder durch anderweitige Verwendung erworben hat oder hätte erwerben können.

Das bedeutet für die Praxis:

• Die Hausverwaltung klagt das volle vereinbarte Honorar ein. Sie muss keine Abzüge vornehmen und keine ersparten Aufwendungen von sich aus offenlegen.
• Die Eigentümergemeinschaft muss substanziiert einwenden welche konkreten Beträge abzuziehen sind, mit Beweisanbot. Eine pauschale Behauptung dass die Hausverwaltung sicher Aufträge bekommen habe oder Kosten gespart habe, reicht nicht.
• Gelingt der Beweis nicht, trägt die Eigentümergemeinschaft das volle Honorar. Das ist in der Praxis häufig der Fall, weil Personalkosten als Hauptkostenblock nicht anrechenbar sind und der Nachweis konkreter neuer Mandate mit Kapazitätsauslastung sehr schwer zu führen ist.

Praxis-Leitfaden: Was Hausverwaltungen bei unberechtigter Abberufung tun sollten

• Schritt 1: Abberufungsbeschluss rechtlich prüfen lassen: Nicht jede Abberufung durch die Eigentümergemeinschaft ist wirksam. Wurde das korrekte Verfahren eingehalten? Lag ein wichtiger Grund vor? War die Kündigung fristgerecht? Diese Fragen bestimmen ob es sich um eine unberechtigte Abberufung handelt.
• Schritt 2: Nächsten ordentlichen Kündigungstermin bestimmen: Der Honoraranspruch läuft bis zu diesem Datum. Wie lange das ist, hängt vom konkreten Verwaltervertrag und den vereinbarten Kündigungsfristen ab. Je länger die Frist, desto höher der Anspruch.
• Schritt 3: Anspruch schriftlich geltend machen: Eine formelle schriftliche Aufforderung an die Eigentümergemeinschaft zur Zahlung des ausstehenden Honorars setzt die Verjährung und dokumentiert den Anspruch für ein allfälliges Gerichtsverfahren.
• Schritt 4: Eigene variable Kosten dokumentieren: Auch wenn die Beweislast bei der Eigentümergemeinschaft liegt, empfiehlt es sich die konkret ersparten variablen Kosten zu kennen um im Verfahren auf etwaige Einwendungen reagieren zu können.
• Schritt 5: Klage einbringen wenn nötig: Zahlt die Eigentümergemeinschaft nicht, ist eine Klage auf das ausstehende Honorar der nächste Schritt. Die Rechtslage ist nach der OGH-Judikatur klar, aber ohne konsequente Durchsetzung bleibt der Anspruch auf dem Papier.

Was Eigentümergemeinschaften bei der Abberufung einer Hausverwaltung beachten sollten

Für Eigentümergemeinschaften die mit ihrer Hausverwaltung unzufrieden sind, zeigt die OGH-Rechtsprechung deutlich: Eine sofortige Abberufung ohne Einhaltung der vertraglichen Fristen oder ohne wichtigen Grund kann teuer werden. Die sauberere und wirtschaftlichere Lösung ist fast immer die ordnungsgemäße Kündigung unter Einhaltung der Vertragsfristen.

• Verwaltervertrag und Kündigungsfristen prüfen: Bevor die Eigentümergemeinschaft handelt, sollte der Verwaltervertrag auf Kündigungsfristen und -termine geprüft werden. Eine ordnungsgemäße Kündigung zum nächstmöglichen Termin vermeidet den Honoraranspruch für die Restlaufzeit.
• Wichtiger Grund prüfen: Liegt ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Auflösung vor, etwa schwere Pflichtverletzungen, Veruntreuung oder nachgewiesene Unfähigkeit. In diesem Fall entfällt der Honoraranspruch für die Restlaufzeit. Was als wichtiger Grund gilt ist im Einzelfall zu beurteilen.
• Einvernehmliche Auflösung anstreben: Oft ist eine einvernehmliche Auflösung mit einer Abschlagszahlung die wirtschaftlich vernünftigste Lösung für beide Seiten. Ich verhandle solche Lösungen regelmäßig, sowohl für Hausverwaltungen als auch für Eigentümergemeinschaften.

Als Rechtsanwältin mit Schwerpunkt Immobilienrecht und Wohnrecht in der Wiener Innenstadt vertrete ich sowohl Hausverwaltungen die zu Unrecht abberufen wurden als auch Eigentümergemeinschaften die rechtssicher handeln wollen.

Fazit: Hausverwaltung Kündigung Honorar: Die OGH-Rechtsprechung schützt den Verwalter

Die Entscheidung OGH 5 Ob 207/06m und die ständige Folgerechtsprechung sind klar: Eine Hausverwaltung die zu Unrecht abberufen wird, hat Anspruch auf das vereinbarte Honorar bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin. Anzurechnen sind nur konkret ersparte variable Kosten und nachgewiesene Gewinne aus neuen Mandaten die nur wegen der frei gewordenen Kapazität angenommen werden konnten, nicht aber laufende Personalkosten. Die Beweislast für all diese Abzüge liegt vollständig bei der Eigentümergemeinschaft. Hausverwaltung Kündigung Honorar ist damit ein Bereich in dem konsequentes rechtliches Handeln für die Verwalterseite regelmäßig erfolgreich ist.

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Mehr zum Thema Immobilienrecht finden Sie in meinem Beitrag zum Mietvertrag kündigen Österreich: Fristen und neue Regeln 2026 sowie zu den Nebenkosten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Häufige Fragen zum Honoraranspruch der Hausverwaltung bei Kündigung

Was passiert mit dem Honorar wenn eine Hausverwaltung zu Unrecht abberufen wird?

Nach der OGH-Entscheidung 5 Ob 207/06m und ständiger Rechtsprechung bleibt der Honoraranspruch der Hausverwaltung bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin bestehen. Rechtsgrundlage ist § 1168 Abs 1 ABGB analog. Die Hausverwaltung wird so gestellt als wäre der Vertrag ordnungsgemäß beendet worden und kann das vereinbarte Entgelt grundsätzlich fordern.

Muss sich die Hausverwaltung Personalkosten anrechnen lassen?

Nein. Laufende Personalkosten für Angestellte die auch ohne den weggefallenen Auftrag weiterbeschäftigt werden, sind nach ständiger OGH-Rechtsprechung (RIS-Justiz RS0021768) grundsätzlich nicht als Ersparnis anzurechnen. Die eigene Arbeitskraft der Mitarbeiter verbleibt im Unternehmen und gilt nicht als Ersparnis. Nur wenn durch den Wegfall nachweislich Personal abgebaut oder Überstunden vermieden wurden, kommt eine Anrechnung in Betracht.

Wer muss beweisen was vom Honorar abzuziehen ist?

Die Beweislast liegt vollständig bei der Eigentümergemeinschaft als Besteller. Sie muss konkret behaupten und beweisen welche Aufwendungen die Hausverwaltung erspart hat und ob und welche neuen Mandate wegen der frei gewordenen Kapazitäten angenommen wurden. Die Hausverwaltung kann grundsätzlich das volle vereinbarte Honorar fordern ohne von sich aus Abzüge vorzunehmen.

Wann entfällt der Honoraranspruch der Hausverwaltung ganz?

Nur wenn die Eigentümergemeinschaft einen wichtigen Grund für die vorzeitige Auflösung des Verwaltervertrags hatte, etwa schwere Pflichtverletzungen, Veruntreuung oder grobe Unfähigkeit. In diesem Fall entfällt der Honoraranspruch für die Restlaufzeit. Was als wichtiger Grund ausreicht ist im Einzelfall zu beurteilen und von der Eigentümergemeinschaft zu beweisen.

Was sollte eine Eigentümergemeinschaft tun wenn sie die Hausverwaltung wechseln möchte?

Die sauberste und wirtschaftlichste Lösung ist die ordnungsgemäße Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen Fristen und Termine. Eine sofortige Abberufung ohne wichtigen Grund löst den Honoraranspruch bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin aus. Alternativ kann eine einvernehmliche Auflösung mit einer Abschlagszahlung verhandelt werden. Das ist oft die wirtschaftlich vernünftigste Lösung für beide Seiten.

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